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戶均住房1套不夠住 何不依據人口流向調整土地

據報道,2017年中國城鎮共有住房2.7億套,總體住房戶均套數為1.13套,套均面積為95.16平方米。在城區,戶均1.07套;在鎮區,戶均1.21套。

無論是城區還是鎮區,戶均住房套數都超過了1。看起來,中國城鎮的房子完全是夠住的,相信很多人看了這些數字都是這個感覺。

但問題的關鍵并不是總量和平均數,而是結構。即住房的分布結構和人口的分布結構是否相匹配,這才是關鍵之處。

以深圳為例,2017年,深圳新增戶籍人口62萬,那么,新增的住宅供地是多少呢?2017年,深圳發布的商品住宅用地供應計劃是168公頃。如果把這168公頃攤到這新增的62萬人身上,人均才2.7平方米。很顯然,并不僅僅是這62萬新增人口有住房需求,歷年積累的巨量遷入人口的需求,也未得到滿足。

而2018年,深圳市計劃安排保障性安居工程用地、商品住房用地合計109公頃。這一年,深圳戶籍政策并未明顯趨嚴,所以新增戶籍人口應該也不會少,供地卻大幅減少了。如果再加進那些未滿足落戶條件的流入人口,那么,深圳新增供地是遠遠跟不上人口增長的。

所以,如果看總數,就會覺得全國城鎮2.7億套房,完全夠住了。但如果看分布結構,恐怕遠不夠住。越來越多的人流入一二線城市,但一線城市供地相對較緊,二線城市供地雖略微寬松一些,但也比三四線城市供地更緊。

現在越來越多的人工作在一二線城市,但卻回到三四線城市,乃至縣城買房。這種方式購買的房子,大部分時間是空著的。因為租也租不上價。而一二線城市房子空置不出租的機會成本是比較高的,房主一般都會選擇出租出去。所以,如果看房子空置總量,我們會覺得空置率很高。但如果只看結構,就會發現有的地方空置率高,而有的地方住房緊缺,甚至需要合租。

調查的數字顯示,在城鎮家庭戶中,無房戶占20%,有一套房子的占65%,有兩套以上房子的占15%。從這個數字看,人們常感覺“到處都是炒房者”,其實也是錯覺。炒房者的數量還是非常稀少的。

在20%的城鎮無房戶中,其中一半是單獨租房,另一半是合租。可見,結構性的住房緊張還是很明顯。如果算上到一二線城市工作生活的農村人口,結構性的緊張就更嚴重了。因為合租主要也是發生在一二線城市。

如果計算農村的空置房的話,那就更加驚人。在大城市的城中村,人口密度較大,但在離大城市較遠的農村,則大多數時候房子是空置的。

這種房子分布結構和人口分布結構的不匹配,造成了巨大的浪費。比如,對于進城務工的農民工來說,如果能在城郊的農村購買到便宜一點的房子,那么他們就可以把在老家建空置房的錢節省下來。在農村、縣城、小城市的空置房上,人們浪費的財富數目是非常驚人的。

所以,在土地供給上,或許我們應該放棄總量思維,更多地依據人口流向,讓市場來進行調整。如此,一方面可以增加人們在大城市的財富——畢竟房子是很多人最重要的財富;另一方面又能減少小城市、農村的空置浪費。兩邊合計施策,就能使中國經濟煥發巨大的活力。


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